Darf der Vermieter Lüftungsverhalten vorschreiben?

Wer zur Miete wohnt, weiß, dass er auch einige Pflichten hat, festgeschrieben in der Hausordnung und im Mietvertrag. Viele davon sind sinnvoll für ein harmonisches oder zumindest konfliktarme Zusammenleben der Mieter. Andere dienen der Sicherheit (Haustür geschlossen halten) oder nutzen letztlich dem Vermieter und dem Schutz seiner Immobilie. Denken wir beispielsweise an Schönheitsreparaturen.

In vielen Mietverträgen finden sich auch konkrete Vorschriften zum Lüften. Einige empfinden dies als Eingriff in das Privatleben oder schlicht als unzumutbar und fragen sich, ob das der Vermieter überhaupt so detailliert vorschreiben darf. Die Antwort darauf ist – wie so oft im Leben – nicht ganz einfach und lautet „Jein“.

Es ist unbestritten: Falsches Lüftungsverhalten kann zu Schimmelbefall führen (Siehe u.a. auch LINK 2,3,4). Dieser Schimmel ist gesundheitsschädlich für die Bewohner, mindert darüber hinaus die Wohnqualität und schädigt letztlich die Bausubstanz. Der Vermieter muss nicht dulden, dass durch falsches oder fahrlässiges Verhalten der Mieter, seine Immobilie beschädigt wird. Daher hat er auch sehr wohl das Recht, eine ausreichende Lüftung zu verlangen. Doch was ist ausreichend? Hier gehen die Meinungen weit auseinander, die in einigen Fällen sogar in Rechtsstreitigkeiten mündeten.

Manche Vermieter gehen wohl davon aus, dass das Lüften prinzipiell nicht ausreichend war, wenn es zur Schimmelbildung kam. Doch so einfach ist der Sachverhalt nicht.

Falsches Lüften ist EINE mögliche Schimmel-Ursache von vielen. Sind Baumängel dafür verantwortlich, nützt das perfekteste Lüftungsverhalten nichts.

Das Wort „ausreichend“ definieren viele dahingegen, wie oft und wie lange jeweils gelüftet werden soll. Doch beim Kampf gegen Schimmel geht es nicht nur darum, wie lange und wie oft die Fenster aufgerissen werden, sondern um das richtige Lüftungsverhalten. Zu viel Lüften (beispielsweise Dauerlüften) oder ein an die Wetterlage beziehungsweise Jahreszeit nicht angepasstes Lüften kann das Schimmelproblem sogar verstärken.

Ausreichend im Sinne möglichst lange und möglichst oft ist folglich eher der falsche Ansatz. Viel hilft nicht immer viel. Es kommt also auf das RICHTIGE, auf das sinnvolle Lüften an.

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Pauschale Forderungen nicht hilfreich

Einige Immobilienbesitzer schreiben in ihren Mietverträgen sehr detaillierte vor, wie gelüftet werden soll. Darunter sind auch sehr skurrile Forderungen. So steht tatsächlich in einigen Verträgen die pauschale Vorschrift, dass am Tag nicht weniger als siebenmal für mindestens zehn Minuten gelüftet werden muss. Eine derartige pauschale Forderung ist von vielen Mietern gar nicht realisierbar. Berufstätige, die wochentags sich jeweils nur ca. 13 bis 14 Stunden in der Wohnung aufhalten, können schon rein rechnerisch diese pauschale Forderung nicht erfüllen. Dafür müssten sie nämlich jemanden beauftragen, der in ihrer Abwesenheit lüftet. Oder sie müssten ihren Nachtschlaf für das vorgeschriebene Lüften unterbrechen. So etwas ist nicht zumutbar. Zudem ist es auch im Sinne eines sinnvollen Lüftens völlig falsch.

Auch die deutschen Gerichte mussten sich mehrfach mit Lüftungsvorschriften in Mietverträgen auseinandersetzen. Zwar sind die Urteile meist auf konkrete Fälle bezogen und haben folglich keine Allgemeingültigkeit, aber sie machen deutlich, dass derartige überzogene Klausen in der Regel nicht zumutbar und damit nicht rechtens sind.

So stellte beispielsweise das Landgericht Dortmund in einem Urteil fest, dass nicht sieben Mal täglich gelüftet werden muss. Das Landgericht Hagen hält viermaliges bis fünfmalige Lüftung bei durchgängiger Anwesenheit aller Bewohner für notwendig. Und das Oberlandesgericht Frankfurt urteilte, dass es zum ordnungsgemäßen Lüften einer Wohnung ausreichend sei, sie am Morgen zweimal und abends einmal zu lüften.

Es liegt auf der Hand, dass in einer wenig genutzten Wohnung durch die Nutzer wenig Luftfeuchtigkeit produziert werden kann. Daher muss auch weniger gelüftet werden. Wird hingegen eine Wohnung sehr intensiv, faktisch rund um die Uhr, von vielen Menschen genutzt, beispielsweise von einer Großfamilie, so kann ein häufiges Lüften von vier, fünf Mal am Tag durchaus Sinn machen. Das vernünftige Lüften richtet sich also nach der jeweiligen Wohnsituation.